최근 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 과도하게 부동산에 투자했던 투자자들이 역전세를 견디지 못하거나, 부동산 상승기에 무분별하게 건물을 짓고 전세사기로 매매한 경우가 생기면서 전세사기 피해자가 발생하는 안타까운 상황이 펼쳐지고 있습니다.
전세사기 피해자 중에는 젊은 청년들이 많이 있어서 더욱 안타까운데요, 사회초년생 등이 더이상 피해받지 않도록 전세사기 유형과 이에 따른 대처방안을 알아보도록 하겠습니다.
깡통전세 사기
깡통주택 생기는 이유
깡통주택은 매매가와 전세가의 차이가 거의 나지 않는 주택이, 경매에 넘어갔을때 보증금을 돌려받지 못하는 주택을 의미합니다. 보통은 경매에 넘어가도 매매가가 전세가보다 높기 때문에 경매 낙찰이 되면 보증금을 돌려받을 수 있는데요, 매매가와 전세가의 차이가 별로 나지 않는 경우엔 경매 낙찰가가 전세가보다 낮아지기도 합니다.
이렇게 되는 이유는 임대인의 무분별한 갭투기로 인해 생긴건데요, 갭이 적어서 주택을 매수했다가 전세보증금을 반환할 시기에는 돈이 없엇 전세보증금을 반환하지 못하면서 문제가 발생합니다.
깡통전세 사기 예방법
(1) 깡통주택 확인하기
국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 주택의 시세를 확인하고, 보증금과 집값이 차이가 많이 나지 않으면 걸러야 합니다.
일반적으로 보증금과 대출금의 총 합이 집값의 80%를 넘으면 깡통주택으로 봅니다.
(2) 전세보증금반환보증보험 가입 가능한지 확인하기
전세사기에 당하지 않기 위해서는 전세보증금반환보증에 가입해야합니다. 전세보증금의 반환을 보증해주기 때문에, 보증기관에서 깡통주택인지 아닌지 판별을 해주기도 하며, 혹시나 보증금 반환이 어려운 상황이 발생하면 보상을 받을 수 있습니다.
가짜 임대인과 계약
가짜임대인이란?
가짜임대인이란 실제임대인의 인적사항을 도용하여 건물주인척 임차인과 전세계약을 하고 보증금을 가로채는 사기입니다. 위임장, 증명서류 등을 위조해 임대인의 대리인 행세를 하면서 세입자 보증금을 중간에서 가로채곤 합니다.
가짜임대인 전세사기 예방법
(1) 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인하기
등기부등본은 인터넷 등기소에 확인할 수 있습니다.
(2) 임대인 신분증 확인하기
(3) 대리인 확인절차 거치기
임대인의 신분증, 인감증명서 등을 확인하고, 임대인과 유선통화를 통해 계약 내용을 다시 한번 확인해야합니다.
월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 공인중개사
공인중개사의 사기
공인중개사가 임대차 거래할때 사기를 치는 유형입니다. 공인중개사가 임대인의 대리인으로 임대차 계약을 맺는 상황인데, 이 틈을 타 대리인 관련 서류를 준비하지 않고 임대인과 임차인 사이에서 월셋집을 전셋집으로 둔갑시키는 상황이 발생합니다. 예를들어, 임대인은 공인중개사에게 월세 계약을 요청하고, 공인중개사는 임차인에게 전세 계약을 체결해서 전세보증금을 빼돌리는 방법입니다.
가짜 임대인 전세사기 예방법
(1) 등록된 공인중개사와 거래하기
(2) 부동산 공제증서 받기
국가공간정보포털(http://nsdi.go.kr)에서 부동산중개업을 조회하면 부동산 공제증서를 확인할 수 있습니다.
이중계약(이사를 갔는데 아직 세입자가 있다)
집은 1개인데 계약서는 2장
이사 당일에 새 집에 들어왔는데 다른 세입자가 있는 경우가 있습니다. 임대인이 하나의 주택으로 두 임차인을 받은건데요, 권리관계를 깨끗이 한 후 두 임차인과 계약하여 두명에게 보증금을 받아 가로채는 사기 수법입니다.
이중계약 전세사기 예방법
(1) 깡통주택을 조심해야합니다.
반드시 깡통주택은 피해야 하고, 보증금과 대출금의 합이 주택가격의 80%를 넘지 않도록 주의해야합니다.
(2) 기존 세입자가 나갔는지 확인하고 잔금 지급하기
미납국세 및 임금채권 우선 변제
미납국세
미납국세란 부동산에 부과되는 국세와 지방세, 가산금 등을 임대인에 제때내지 않은 세금을 말합니다. 만약 집이 경매에 넘어간다면 근저당권과 보증금보다 먼저 미납국세가 우선적으로 변제됩니다. 만약 미납국세가 있는 주택에 임차인으로 들어간 경우, 혹시나 경매에 넘어갔을때 미납국세가 있었다면 보증금을 제대로 배당받지 못하게 되는 상황이 됩니다.
※ 국세청에서 미납국세 열람 확인이 가능합니다.
임금채권
사장이 근로자에게 임금을 주지 않아서 생긴 채권입니다. 임금채권은 근로자 보호를 목적으로 하기 때문에 일반적인 채권이랑은 다릅니다. 그래서 퇴직전 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 다른 빚보다 먼저 보호받게 되기 때문에 최우선 임금채권이라고 합니다. 최우선 임금채권은 최우선변제 임대차보증금이랑 같은 배당 순위이기 때문에 나의 보증금이 최우선변제 대상이 아니면 임금채권보다 후순위로 밀릴 수 있습니다.
미납국세 및 임금채권 전세사기 예방법
(1) 미납국세 열람제도를 활용
(2) 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인
(3) 등기부등본 확인
압류, 가압류 등이 있는지 확인해야합니다.
(4) 전세보증금반환보증 가입
전세보증금반환보증보험을 가입할 수 있는 집이라면 깡통주택, 압류 등의 위험에서 벗어날 수 있습니다.
전세사기 유형과 대처방법에 대해서 알아보았는데요,
더이상의 피해자가 나오지 않도록 관련 규제가 강화되고
임차인은 조금 더 꼼꼼하게 주택을 확인하면 좋을 것 같습니다.
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